[蕙拍網]法拍屋專業資訊站

優點：

一、法拍屋的價格低廉

最為大家所熟知的即為法拍屋的價格低廉。通常第一次拍賣底價會比市價低一、二成，若經流標，第二次拍賣底價為第一次拍賣底價減價百分之二十， 也就是打八折；若再流標，第三次拍賣底價則再減價百分之二十，如此就打了六四折，如果又流標，而債權人不願承受或依法不能承受，則進入「特別拍賣」程序（簡稱特拍），依強制執行法第九十五條規定，民事執行處於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買的表示。民事執行處於訊問債權人及債務人意見後，得許其應買，如在特拍程序中仍無人應買或承受，債權人也得聲請停止拍賣而另行估價或減價拍賣，如此一來，法拍屋更是便宜。也因法拍屋的價格低廉，其投資報酬率也能提高。以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。

   二、產權清楚   

除此之外，法拍屋所有的程序都由法院直接辦理，從產權移轉、塗銷抵押權設定登記到交屋，均由法院全程掌控，不會有詐騙或一屋兩賣情形。且依民法第七百五十九條規定，因強制執行於登記前已取得不動產物權者，非經豋記不得處分其物權，以及強制執行法第九十八條規定，拍定人在取得法院核發權利移轉證書之日即已取得其所有權，所以產權清楚（即有權利瑕疵的擔保），更是法拍屋的一大優點。

   缺點：

   一、無法掌握屋況

法拍屋無法掌握屋況。法拍屋是法院利用拍賣方式處理的房屋，其目的在以賣得的價金清償債務為主，與一般仲介搜尋市場有別，法拍屋不提供看屋服務，僅能在拍賣公告上得知部份屋況，無法十足掌握，且法拍屋沒有物的瑕疵擔保責任的適用，無法請求法院或原屋主負出賣人「物的瑕疵擔保」的責任，其風險較高。且拍定得標後如遇黑道介入強占法拍屋，或原屋主、房客不願搬遷，或遺留物未搬走、積欠鉅額管理費、水電費等等情況，就不一定能順利取得房屋使用權。因此，法拍屋實際上的確隱含許多風險性的缺點。

   二、資金上必須要準備充足   

且法拍屋在資金上必須要準備充足，購得法拍屋，如果沒有雄厚資金作後盾，七天內要繳清拍定價款，一般人在資金調度上壓力會很大。在預繳高額保證金時，參與投標者必須先繳納一定金額保證金，如台北、桃園、高雄、屏東等地區規定為法拍標的物底價20％，而台南、台中諦方法院規定則為底價之30％，此預繳之保證金比例均會於拍賣工告中載明。

三、使用權取得時間不確定

  雖然法拍屋的產權明確，但是使用權取得時間不確定。法拍屋雖能取得權利移轉證書，即取得標的物之所有權，但何時能搬進去不能由自己決定，需等到法院點交後，才能搬進去使用，而點交可能在繳清價款後一個月、兩個月、甚至三個月不等。不同於一般民間買賣習慣銀貨兩訖，繳清價款同時點交房屋。因此，對競標者而言需自行判斷法拍屋隱藏之租約問題，亦即需多負擔標購法拍屋之事後處理成本。